Supongamos que usted está buscando una casa o un departamento para comprar. Todas las semanas, con ilusión revisa las decenas de ofertas que aparecen en los diarios, revistas o separatas que llegan a su puerta. También sabe que existen 253 empresas constructoras en Santiago: un mercado muy competitivo. Le tenemos malas noticias, no hay tal competencia, y si usted pertenece a los grupos C2 o C3, le cobrarán por la casa o departamento que compre más de lo que este vale; porque estas empresas están involucradas en una colusión tácita; en sencillo, actúan como un monopolio.

Motivados por la curiosa mantención o alza de precios de las viviendas de la época de la crisis sub-prime, Fernando Lefort y Miguel Vargas de la Universidad Diego Portales llevaron a cabo un estudio que descubrió la existencia de  una colusión tácita en el mercado inmobiliario de Santiago. Se entiende por colusión tácita el que dos o más empresas se pongan de acuerdo sin decirlo explícitamente para jugar una cierta estrategia respecto de los precios de los bienes con los que operan, y existen procedimientos algorítmicos para detectarlas -que fueron justamente los que ejecutaron los autores-, como detalla Miguel Vargas en un episodio del podcast The Peer Review (en el que participo como co-conductor) del Instituto de Políticas Públicas UDP.

En la entrevista, Vargas indica las rutinas que corrieron sobre los datos del mercado inmobiliario de nuevas viviendas de Santiago, tal como se expresan en un Working Paper del Banco Interamericano de Desarrollo (Lefort & Vargas 2011). En primer lugar determinaron cuatro sub-mercados inmobiliarios para la capital denominados S1 a S4 (siendo la S = submarket), de acuerdo con los datos del Censo 2002, para los diferentes grupos socioeconómicos (ABC1, C2, C3, D y E). El mapa de la distribución de estos submercados se presenta a continuación.

Determinar las características particulares de estos submercados considera aplicar un modelo de precios hedónicos. Se entiende por precios hedónicos la descomposición del bien que está investigando en sus características constitutivas, y la obtención de estimaciones del valor de cotización de cada característica. En el presente caso, los precios de las viviendas fueron descompuestos teniendo en cuenta las características de la vivienda en particular (precio, tipo –departamento o casa-, superficie, número de habitaciones, número de baños), las características de la ubicación (número de crímenes cometidos en el vecindario, distancias a la más próxima área verde, a autopistas urbanas, centros culturales, colegios, etc.) y las características ambientales (registros de la CONAMA).

Con estos datos a la mano, pudieron testear la colusión tácita con procedimientos que son variaciones del Generalized Moments Method (GMM). Los resultados del test de colusión tácita fueron positivos para los sub-mercados S2 y S3, esto es, las viviendas nuevas que se ofrecen a los grupos socioeconómicos C2 y C3 (que corresponden, según el estudio al 59,6% de toda la población de Santiago).

Tal como expresa el profesor Vargas en el podcast:

“En el grueso de la clase media encontramos evidencia de colusión tácita (…) [Se trata de] un porcentaje importante de la población y la vapuleada clase media (…) [Porque mientras] en el mercado de las familias de mayores ingresos los detalles son más importantes, la diferenciación de los bienes son más importantes, los costos de búsqueda son menores, el nivel de información y educación es mayor, y por lo tanto como demanda tienen un comportamiento más exigente. (…) En los mercados de clase media encontramos proyectos más grandes, que requieren inversiones mayores, maquinarias más sofisticadas, mano de obra más capacitada, ingenieros más calificados, lo que implica que en ese mercado debieran observarse mayores barreras de entrada [cuando en una industria no es fácil que se incorporen nuevos actores], y habiendo mayores barreras a la entrada tenemos que aumenta sistemáticamente la probabilidad de la existencia de colusión”.